离婚案件中不动产分割司法审判原则及实务探讨

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基于民法的私法自治原则，离婚房产分割案件中，遵从夫妻双方约定或协商的共同意思表示原则贯穿离婚房产分割的全过程和各方面。夫妻双方可能在婚前、婚内或离婚时对房屋产权归属、份额比例、分割方式等内容作出约定，如果这些约定有效且未被撤销，那么对双方当事人均有拘束力，法院应该按照夫妻协商一致的来判决。实务中，法院会审查夫妻双方对婚姻关系存续期间所得的房屋及婚前房屋有无书面约定归各自所有、共同所有或部分归各自所有、部分共同所有，有约定从约定，无约定时才可按照离婚案件的具体情形，依照法定财产制进行房产分割。

在大多数离婚案件中，未成年子女和女性往往处于弱势地位，受到的伤害也相对严重，离婚过程中应将他们的利益放在首位优先考虑，在物质上尽可能予以补偿。《民法典》婚姻家庭编第1041 条第3款规定的“保护妇女、未成年人、老年人、残疾人的合法权益”也展示了婚姻家庭关系中照顾女方和子女的立法倾向和基本原则。

婚姻破裂常因某方的过错引起，故共同财产分割过程中应妥善关照另一方的利益，对婚姻关系中受害一方进行补偿，以此体现法律对社会人情的兼顾。如果是因一方过错而导致离婚的，在实际房产分割过程中，要将过错方的过错作为房产分割时的考量因素，充分照顾到无过错方所受的伤害。

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首先要案涉房产明确房屋财产性质为一方个人财产还是夫妻共同财产，对夫妻共同财产予以分割。而对于是否为夫妻共同财产，法院的审查思路及要点主要有以下几点：一是购买时间是在婚前还是婚后；二是房屋产权登记情况；三是具体出资情况以及贷款情况。

1、若一方全额出资，且房屋产权登记在出资方名下，一般认为该房屋为个人财产，不予分割；若房屋登记在双方或对方名下，或在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但离婚具体分割时，法院可能会考虑出资一方全额出资的情况，酌情对出资方多分；

2、若一方部分出资的情况下，可以根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）（以下简称《婚姻家庭编解释一》）第78条规定进行判断：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。即如果夫妻一方支付了房屋首付，婚后用夫妻共同财产还贷的，产权登记在出资方名下，该房屋为个人财产，但婚后共同还贷部分以及对应的房屋增值部分，另一方有权主张进行分割；如果房屋登记在夫妻双方名下，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

1、产权登记在夫妻二人名下，双方登记结婚后属于夫妻共同财产；若未登记结婚的，一方起诉要求分割该房屋，通常是按照房产证上登记的份额予以分割，若未区分份额，则一般参照双方的出资比例进行分割。

2、产权登记在一方名下时，若购房时双方在同居期间、且购买房屋是以结婚为目的，此时一般宜作为共同共有处理；若购房时双方不在同居期间，则需综合购房原因、出资额等因素考虑，实践中主要有三种观点：一是认为构成借贷关系；二是认为构成赠与关系；三是认为双方按照各自的出资比例共有房产，如《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产；如在广东省深圳市福田区人民法院法院审理的(2021)粤0304民初44424号案中，男方主张房产系其婚前购买，应属其婚前个人财，但法院在审查房产的首付款出资情况、购房时间、结婚登记时间等情况后，认定该房产为双方在婚前同居期间共同出资购买，推定双方存在为结婚而共同购房的合意，双方购买涉案房产的目的为结婚共同居住，故将涉案房产认定为属于夫妻共同财产。

1、若产权登记在自己名下，一般认定该房产属于个人财产，但实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的。如北京市第三中级人民法院在(2021)京03民终5307号案审理中认为，婚后家庭财产混同是正常家庭生活所发生的客观情况，被告主张其支付的购房款属于其婚前个人财产，但其未能提交足以证明该项主张的证据，因此认定房屋为夫妻共同财产。

2、若产权登记在双方名下或另一方名下时，则一般视为对未出资一方的赠与，该房产多认定为夫妻共同财产。

无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下，原则上均应认定为夫妻共同财产。

1、一方父母全额出资，产权登记在出资方子女名下，房屋为婚姻存续期间购买时，是对自己子女赠与还是赠与双方，《民法典颁布》之后，尚存争议；

2、一方父母全额出资，产权登记在另一方或双方子女名下，应考量出资方父母的真实意思表示，通常可以推定“父母有赠与双方的意思”，认定为属于夫妻共同财产，当然，由于另一方未对出资作出贡献，在离婚分割份额时会相应少分；

3、一方父母部分出资，房屋为婚前购买的，且登记在己方子女名下，可认定该房屋属于一方的个人财产，离婚分割时另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。若房屋为婚姻存续期间购买的，不论产权登记情况，房屋通常认定为夫妻共同财产。一般认为，只有在一方父母全额出资，且登记在己方子女名下时，才可能推定有赠与己方子女的意思，而在一方父母部分出资的情况下原则上不能作此推定，因此，一方父母部分出资一般视为对双方的赠与，房屋应作为夫妻共同财产，但在分割时可以适当考虑出资；

4、双方父母均出资，若房屋在婚前购买，且双方父母全额出资的情况下，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该房屋可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。若房屋在婚姻存续期间购买，不论全额出资还是部分出资、产权登记在一方名下还是双方名下，在此类情形中，一般推定该出资系对夫妻二人的赠与，归属于夫妻共同财产，分割时可综合婚姻具体情况适当兼顾主要出资父母方子女的利益。需要注意的是，现有法律规定删除了原婚姻法司法解释中双方父母出资情形下按份共有的规定，认为父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。故在父母均出资的情况下，考虑到家庭的伦理性特征，一般认定为系对夫妻二人的赠与，不动产归属于夫妻共同共有。

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生活实践中，房屋往往会由于市场行情变化或通货膨胀而产生价值增加或价格上涨，与对房屋的装修、维护等付出时间、金钱、精力而获得的人为增值不同，房屋因市场行情变化等原因发生的增值应属于自然增值。根据《婚姻家庭编解释一》第 26 条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。因此，若房屋为夫妻一方婚前个人财产，则该房屋因市场行情变动而产生的增值部分应属于自然增值，不作为夫妻共同财产进行分割。但当房屋归属于夫妻共同财产，该的房屋自然增值部分应当归属于夫妻共同所有，婚姻关系解除时应按照法律规定的分割方式及原则进行分割。

《婚姻家庭编解释一》第 78 条规定，在双方不能达成一致协议时，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。在司法现实实践中，夫妻一方应获得的增值部分的占据比例可以依照其对整个按揭不动产的出资比例来进行认定，实际上这也是对其婚后共同还贷行为一种返还以及补偿。实践中，关于夫妻一方参与还贷及增值部分折价款的计算公式有不同理解，计算增值率的方式为目前相对较为普遍：夫妻共同还贷本息总额×不动产升值率÷2，不动产升值率计算为：离婚时不动产价值÷（结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用）。

若夫妻双方婚前一方以个人财产全额出资购买房屋，另一方以个人财产进行装修，离婚时，一般认为房屋为出资方个人财产，装修方不能主张房产份额，法院会考虑房屋装修的剩余价值，并将剩余价值折价补偿给装修方。若婚后夫妻基于共同生活对房屋进行的装修装饰，房屋价值因为经过了装修而有所增加，装修部分与房屋本身在物理层面上不可分离，应依照“添附”理论进行分割。一般认为，装修只是在他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。实践中，婚姻关系解除时，基于装修添附部分与原屋无法分离，通常由取得房屋所有权的一方对另一方进行相应的补偿，增值部分若由双方共有房产装修添附后得到，以夫妻共同财产分割。

夫妻双方婚后共同出资购房，无论登记在夫妻双方及未成年子女名下还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有。若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷中一并处理。结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。

实践中，常有父母将其出资购置的房产仅登记在未成年子女名下，或为赠与，或为代持，或为规避未来不可预知的风险等。夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买房产仅登记在未成年子女名下，双方在离婚时主张该房产为夫妻共同财产的，司法实践中有两种处理方式：一是人民法院在离婚案件中不予处理，告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产；二是人民法院基于考量当事人的真实意思表示，结合案件具体情况综合判断。

最高人民法院民事审判第一庭认为，不能简单地按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下。但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

因此，法院在房屋归属的判断上不仅以不动产权登记记载为主，还会考察夫妻双方的真实意思表示。这主要是由于因为不动产登记不仅具有对外的推定效力和公示公信效力，还具有对内效力，即在不动产涉及的各方当事人之间，应根据其真实意思表示来确定真正的权利人。若双方均认为，当时的真实意思表示就是给孩子的，那么，该房产归属于孩子，由直接抚养孩子的一方代为管理。若双方均认为，并不是真正赠与子女，那么，仍应属于夫妻共同财产，予以分割。若一方认为是赠与的，另一方否定的，则一般认为应当由否定赠与的一方举证证明该房屋并非赠与子女，如不能证明的，则应当判断为房产归属于子女。