2022年上海疫情下非居房屋租赁合同出租人的风险与应对

作者：蒋晨曦

2022年3月28日、4月1日，上海浦东、浦西为抗击新冠疫情分别采取了严格的封控措施，除部分关键性单位实施闭环运营外，众多企业无法正常有序地开展线下生产经营活动，大多企业甚至被迫停工停产。为帮助企业在积极响应疫情防控政策的同时度过难关，上海市人民政府办公厅沿用2020年初抗疫政策，于2022年3月28日印发了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（以下简称《政策措施》），再次为承租国有房屋从事生产经营的小微企业减免房屋租金；而上海市高级人民法院也于2022年4月10日修订发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022修订版）》（以下简称《问答三》），其中就疫情引起的租赁合同纠纷的相关问题做出了指导意见。上述相关政策、问答做出后，业界同仁纷纷就疫情下租赁合同中承租人取得租金减免等问题撰写了相关专业分析（如就此有兴趣，可参见本事务所公众号4月20日潘金骏律师所著《新冠疫情下房租减免实务指引》一文），但鲜有专业人士就疫情下房屋租赁合同的出租人可能将要面对的自身违约、承租人违约、承租人房租减免申请等问题给予分析、解答。故在此上海即将复工复产之时，笔者试着从出租方的视角就相关问题做一个梳理和分析，并提出笔者的一些观点以供参考。

2019年底首次新冠肺炎疫情爆发后，最高人民法院2020年4月-5月发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）、（三）》（以下简称《指导意见》），就新冠疫情导致的民事合同无法履行、合同目的不能实现等情况引起的合同纠纷，给予审判指导。其中对合同在疫情影响下的履行、解除等纠纷，主要依据“不可抗力”与“情势变更”两项法律规定予以调整。因此对于合同当事人而言，充分理解相关司法解释和审判原则有助于从容应对因疫情而引起的一些纠纷争议。

《民法典》

第一百八十条 

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百三十三条 

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

第五百六十三条 

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

第五百九十条 

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

就疫情影响下合同纠纷适用上述法律条款的前提下，最高人民法院及各地方法院对相关法律适用均做出了审判适用的指导意见，其中对于租赁合同纠纷，最高人民法院及地方高院均根据租赁房屋“居住”、“非居住”的不同使用性质做了区分，并分别做出了不同的法律适用原则和指导意见。本文所讨论“非居房屋”主要指被登记及实际合法使用于“生产经营活动的”的房屋，而不包括任何登记为“居住”用途的或虽然登记为“商用、综合”但实际用作“居住”的“住宅、商品房、商住房、宿舍等”非生产经营用房。

如前文所述，就租赁合同纠纷的法律适用问题，无论2020年最高院《指导意见（一）、（二）》或2022年上海高院《问答（三）》，在针对合同纠纷案件中“不可抗力”的适用问题上，审判机关出具司法解释、解答中均维持较为审慎的观点，强调应依法准确适用“不可抗力”，严格把握适用条件。即“应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的情况，准确把握疫情或者疫情封控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小”。而适用“情势变更”的规定时，强调“先行协商”、“公平合理”以及“酌情”的原则，充分客观情况及双方当事人的利益情况下适用。因此笔者认为，出租人在面对因疫情引起的租赁合同纠纷时，既不能“一刀切”的强硬对待承租人，也不能全面放弃抗辩，而是结合各承租人实际情况和不同主张，做出积极应对。以下，笔者结合实践中出租人遇到的几个主要争议纠纷的类型，予以分析并提出相关意见，以供参考。

附：最高院《指导意见（一）》之第三点

依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 

01 租赁房屋的交付（返还）与接收

在发生疫情封控措施的情况下，首先涉及的是租赁房屋交付（返还）、接收的问题。因疫情封控措施禁止人员流动及租赁房屋的使用，结合房屋交付（返还）、接收行为的特点，笔者认为无论是对于负有交付（返还）租赁房屋的一方，或是负有接收房屋的一方，均可依据法律规定就无法履行合同义务或迟延履行合同义务提出“不可抗力”的抗辩。

针对上述问题，出租方应注意以下几点问题：

（1）对于“不可抗力”的援引，应注意必要的程序要件，即及时的发出免责主张，并提供相应证明。否则，因未及时通知而导致承租方就接收房屋、返还房屋等做出额外的准备工作而导致损失，须承担赔偿责任。当然，针对承租人援引“不可抗力”的，出租人也同样需要注意承租人有否及时通知及提供相应证明。同时应注意，多数规范的租赁合同中，对于“不可抗力”援引的程序是有明确的约定条款的，应予以注意。

（2）笔者认为，在上述问题中援引“不可抗力”条款主张免责，并不包括主张租赁合同的解除，尤其对于承租人可能提出的免责解除合同。除特殊情况外，笔者认为多数情况下是不能成立的（援引“不可抗力”而提出解除合同的问题在下文中）。在任一方就房屋无法交付、接收或返还情况下援引“不可抗力”，则导致后果通常应当是就相应的租赁合同各项义务予以顺延履行，当然也包括承租人支付租金的时间，而这也符合法律规定及司法解释的精神。

（3）就租赁房屋交付、接收问题援引“不可抗力”而主张免责，通常是针对迟延交付、接收的逾期违约情形，因此出租方就“不可抗力”的证明证据搜集整理还应涉及“不可抗力”客观情形的持续期间，并由此确定可主张免责的期间。

《民法典》

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

02 租赁房屋无法使用

（1）因租赁房屋被采取封控措施而导致承租人无法正常使用的情形，是属于典型由政府行为所引起的合同无法履行。对于租赁合同中约定有出租人确保租赁房屋所在物业正常使用、通道畅通等承诺的，出租人可向承租人援引“不可抗力”免责。

（2）实践中出租人普遍遇到的另一问题是，承租人以租赁房屋无法使用为由，拒绝支付疫情管控措施期间的房屋租金，并且援引“不可抗力”的作为法律依据。就此笔者认为，疫情导致的封控措施是租赁房屋无法正常使用直接原因，出租人就此是无法避免和克服的，故对出租人而言确属不可抗力。但对于承租人而言，在出租人已完成房屋交付义务的情况下，其合同义务是支付租金，而疫情封控措施并不能直接导致承租人无法支付租金，故疫情封控并非直接的“不可抗力”。承租人认为其不应当支付租金是因为其无法使用房屋，导致减少或没有营业收入，属于经营风险或“情势变更”的情况。而无论是最高院《指导意见》或是上海高院《问答》亦明确将该等情况归于“情势变更”调整范围，因此除一些特殊情况外（如房屋租金按营业收入比例计算、特殊目的的租赁合同等）出租人就此可明确不同意承租人以“不可抗力”为由的拒付租金。

《民法典》

第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

《问答三》第19问第二款

如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

03 合同解除

首先，是承租人出于特殊合同目的临时性承租的房屋，用于进行展会、活动等特殊经营活动。就此类租赁合同，因疫情影响导致活动取消、合同目的无法实现的，承租人依据《民法典》563条、《指导意见（二）》第一条第5款的规定援引“不可抗力”解除租赁合同并要求返还定金或预付款的，审判机关应予以支持。

其次，是承租人因受疫情影响导致收入减少、经营困难等情况而要求解除租赁合同的。对此，笔者认为，承租人的经营系长期的持续行为，其不能继续履行租赁合同并非基于疫情封控等措施的直接原因，而是受到间接影响的经营困难，就此承租人只能援引“情势变更”的法律规定提出主张。在此情况下，根据最高院《指导意见（一）》的规定，除承租人能证明受疫情影响，其租赁合同目的不能实现外，承租人基于履行困难的情况，应首先考虑协商变更合同而非解除合同。但同时出租人也应注意到，本次疫情后，上海高院《问答（三）》第19问对于“情势变更”的适用中进一步明确，如继续履行显示公平，且双方在一定期限内无法协商变更合同的，当事人还是可以请求人民法院变更或解除合同的。因此，出租人在此情况下，应结合承租人的业态（受疫情影响大小）、经营能力、资金能力等综合因素，通过变更合同的方式予以应对，以最大可能维持合同履行的稳定性。

另外，出租人同时也需要注意，承租人援引“情势变更”而提出的变更、解除合同的要求，除双方可协商一致外，并不当然发生效力的。如双方无法在合理期限内达成一致，则合同最终的解除或变更应对由审判机关审理后判决做出。

《问答三》第22问第二段

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

《指导意见（一）》第三条第（二）

疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

04 承租人租金减免的申请与主张

（1）国有企业及小微企业

国有企业依据《政策措施》应当给予小微企业的房屋租金减免，依据相关政策执行，而最高院《指导意见（二）》及上海高院《问答（三）》均明确规定承租人依据该《政策措施》主张减免租金的，人民法院应予以支持，就此本文不再展开。

（2）非国有企业出租人就承租人主张减免租金的问题

首先，2020年最高院《指导意见（二）》及上海高院《问答（三）》均对承租人主张减免租金做出了指导意见，认为应对按照“情势变更”的法律原则，结合承租人行业、受影响程度等客观情况，予以调解及变更合同约定。因此，对于出租人而言，承租人的这一请求并非是法定的“硬规定”，而是需要考虑实际情况并可以协商的“软原则”。

其次，审判机关在处理上述争议纠纷时，对于承租人减免租金的要求均明确了前提，即“疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平”。因此，承租人提出该主张并不是无条件的，而必须证明上述前提条件的客观事实。就此，笔者认为，出租人应当积极的对承租人承租房屋的用途，所属行业受疫情影响的情况等予以区分，并做合理的安排和应对。比如，办公房屋和商业房屋（如餐饮、娱乐）的承租人，其营收受到影响就不一样；而同样商业用途情况下，超市、药店等保供企业或可以开展线上经营活动的企业，和娱乐、教培等线下服务为主的行业也会不同，出租人对此应予以充分了解和区分。

再次，从最高院《指导意见（二）》及上海高院《问答（三）》的规定均可以看出，审判机关就承租人租金减免主张予以调解的标准，是参照政府就国有企业相关减免政策的标准的，而该标准同时也包括了租金减免金额及适用减免政策的企业规模等，因此出租人亦应就此予以充分的注意。

最后，就上述承租人租金减免请求的实践和审判机关的倾向来看，在2020年疫情后笔者代理的涉疫租赁合同纠纷中，审判机关通常会一定程度考虑承租人的主张，而本次上海高院针《问答（三）》较最高院《指导意见（二）》就该租金减免问题增加了“受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持”的规定。而从“根据公平原则变更合同”到“可视情予以支持”的案件处理原则的变化，也体现了审判机关在处理类似纠纷中的意见和原则，出租人对此应予以充分的考虑和准备。