.png)
.png)
.png)
.png)
作者：潘金骏
笼罩在日益严峻的新冠疫情阴影下的上海，企业面临停工停产，打工者面临裁员降薪，居住、置业带来的高昂租金成为了这一特殊时期企业和打工者的沉重负担。疫情期间，笔者居家抗疫也接到多个咨询电话，询问在疫情之下是否能够减免租金。为了让大家能够更清晰在何种情况下企业和打工者可以申请租金减免，笔者在研读上海市政府近期出台的相关政策后总结分析如下。
01 承租商用房屋用于经营是否可以减免租金？
（一）承租房屋为国有产权
如果企业实际承租用于经营的房屋为国有产权，且企业类型为小微企业和个体工商户，那么根据《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称《实施细则》）可以申请减免租金。
分两档执行：
第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。
减免对象限制小微企业和个体工商户，以下为笔者根据《实施细则》整理的小微企业标准，小微型企业只须满足所列指标中的一项即可。
对于符合标准的小微企业及个体工商户可将营业执照复印件、上年度年度财务审计报告、纳税证明以及企业员工参保证明作为证明材料提供给出租方。
企业如果从转租方处承租本市国有房屋是否能够享受租金减免呢？
答案是肯定的。《实施细则》明确规定，享受租金减免政策的应为最终承租经营的小微企业和个体工商户。政策文件具体规定如下：
1. 如果转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；
2. 如果转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。即出租方向转租方收取租金和转租方向实际承租人收取租金之间的差额，差额部分转租方无强制性减免义务，但鼓励转租方进行帮扶。
（二）承租房屋为非国有产权
如果企业实际承租用于经营的房屋为非国有产权，是否可以减免租金呢？
对此政策没有强制性规定。但上海市人民政府办公厅印发的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（以下简称《政策措施》）以及2022年4月10日上海市高级人民法院修订完成并发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》（以下简称《问答三》）给疫情之下无法正常经营的企业指明了一条道路。
根据《政策措施》第（七）条[1]，上海市政府除强制性要求本市国企减免小微企业及个体工商户租金，亦鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户适当减免租金，同时表明政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。相比2020年的政策，2022年的《政策措施》更为清晰的鼓励和支持除本市国企外的市场运营主体对承租人进行减租，也给予市场运营主体出租人减免租金的政策动力，承租人可以积极与出租人协商减免租金。
而根据《问答三》问题5[2]，对于因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，则法院可根据公平原则变更合同约定；对于受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，则法院可视情况支持租金减免。过去的两年中，上海法院的实践操作也通常采取这种态度。
如受疫情影响较大，法院往往支持酌情减免租金：
例如(2021)沪01民终3208号案件，法院认为承租人承租房屋的用途为经营齿科及其他医疗机构和健康相关产业，而在新冠疫情较为严重的2020年2月、3月期间，齿科行业的正常经营受到较大影响，承租人亦举证证明其受到限制经营的情况，故法院考虑到疫情对齿科行业的客观影响，根据公平原则，酌情将2020年2-3月的租金标准调整为月租金的一半。
如受疫情影响不大，减免租金请求也可能得不到法院支持：
例如(2021)沪01民终15217号案件，法院结合承租房屋主要用于酱料调味品收订单、存货、发货等经营业务以及2020年3月本市已陆续复工复产的事实，认定新冠肺炎疫情并未从整体上影响承租人正常使用涉讼房屋，故对承租人要求返还2020年3月1日至2020年5月31日租金的诉请不予支持。
02 个人承租房屋用于居住是否可以减免租金？
根据《问答三》问题7[3]，如果因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，法院一般支持减免租金。如果疫情不影响承租人占有使用房屋，法院一般不支持减免租金。
因此对于确实无法占有使用房屋的承租人而言，应当及时收集相关证据和证明材料，以便获取租金减免。
03 对承租人申请租金减免的建议
首先应根据相关政策确定自身是否能够享受减免政策。如符合租赁国有企业房屋减免条件的，应及时向出租方进行申报。如不符合强制性政策条件，但存在受疫情影响无法正常经营或者使用房屋的，则应核实自身因疫情所遭受的损失，收集受疫情管控以及损失相关证据。可根据实际情况向出租方提出租金减免请求，并积极协商解决，必要时可寻求律师的专业意见。
以上内容系整理自《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》和《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》。希望对各企业化解因疫情导致的纠纷有所裨益。让我们一起携手，共同抗击疫情。如果您有任何问题，欢迎随时联系我们。
注释
[1]《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。（责任单位：市国资委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市商务委、市经济信息化委）
[2]《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》
问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
[3]《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》
问题7：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。
